Círculo Político - Entrevista
Tras la llegada de una cierta estabilidad cambiaria y los cambios regulatorios para el sector, vale preguntarse cuál es el estado actual del mercado inmobiliario en Mendoza, especialmente en lo que respecta a ventas y alquileres, teniendo en cuenta también el regreso de la oferta de créditos hipotecarios por parte del sistema bancario.
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Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, explicó: "Si hablamos de alquileres, también relacionado un poco con las ventas, a partir de la derogación de la ley 27551 y en ese momento también la baja de las tasas de interés, la amesetada que hicieron tentativamente con el dólar y el regreso del crédito hipotecario, eso hizo movilizar el mercado y que la gente empezara a confiar un poquito más en la situación, porque hasta el 2023 inclusive no había forma y estaba todo negado, no teníamos oferta en alquileres, no había créditos".
El 2025 comenzó con expectativas, pero hubo un freno notable. ¿Cómo impactaron los movimientos financieros y la incertidumbre preelectoral en las transacciones ya iniciadas?: "A partir del 2024 se empieza a generar un poco de confianza en la situación mediante la derogación de estas leyes y demás, y empieza a movilizarse el mercado, cosa que lamentablemente en las preelecciones de este año, siendo que no eran presidenciables, se paró un país, se ralentizaron los créditos y hubo mucha gente que perdió señas porque por el movimiento que hizo el mercado financiero", y destacó que "había personas que habían señado su propiedad pero como los créditos que se adjudican son en pesos y las propiedades se pagan en dólares, esa diferencia que se produjo de un dólar de 1.300 a 1.500 no tenían de donde sacarlo para comprar los dólares y pagar las viviendas. Esto lo digo con dolor porque siempre paga los platos rotos Don Juan pueblo".
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Crédito hipotecario: el único motor de las ventas
De todos modos, después de los comicios, el crédito hipotecario volvió a ser el principal motor de compra para la clase media, y el especialista afirmó: "Pos elecciones volvemos a tener la posibilidad de arrancar de nuevo con los créditos, no hay otra forma de comprar porque en la clase media trabajadora no todo el mundo puede tener 50, 60 mil dólares ahorrados para salir a comprar un inmueble entonces, si no está el apalancamiento del banco es imposible que se generen las ventas. Después de las elecciones nuevamente los bancos volvieron con el tema de los créditos y la gente se sigue animando a tomar un préstamo para poder adquirir su propiedad".
Beneficios del DNU en alquileres y honorarios Inmobiliarios
En cuanto al mercado de alquileres, Irrera destacó: "Conceptualmente hoy por hoy se ve más beneficiado el locatario que el locador, o podríamos estar par a par, porque si el ajuste para diciembre del año pasado en el interanual fue 208,67%, y hoy estamos en un 39,32%, realmente esto juega en favor del bolsillo del inquilino".
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Añadió que "si hubiéramos seguido en la situación que estábamos hoy nadie podría haber pagado el alquiler y hoy estaríamos con muchos juicios de desalojo... el haber derogado la ley y haber hecho esta descontracturación en el DNU donde las partes pueden pactar plazo, porque ya no tenemos plazos mínimos, de qué forma ajustarán el contrato, con qué índice, eso hizo que se descontracturara el mercado y hoy tengamos la oportunidad de decir tenemos oferta".
El tema de los honorarios inmobiliarios siempre es controversial. ¿Qué establece la Ley 3043 y qué sucede con el "uso y costumbre" en Mendoza?: "El tema de los honorarios nuestros es discutible porque en honor a la verdad eso se implementó como uso y costumbre en el '72 cuando desembarcó una empresa donde querías captar propietarios y adoptó la forma de cobrarle al inquilino y no al propietario. La ley que tenemos, la 3043 que data de 1964 dice que los honorarios nuestros es el 5% y que los tienen que pagar el 50% cada parte, inquilino 2,5%, que es bastante menos que un mes de alquiler y la otra proporcionalidad la tiene que pagar el propietario. Sucede que algunos han seguido trabajando por uso y costumbre pero la ley está vigente y en el 1351 del Código Civil dice que las partes que contratan al corredor público inmobiliario le deben sus honorarios y que si interviene más de un corredor cada cual le paga a su cliente", detalló el martillero.
Morosidad
Sobre las estadísticas de morosidad y cobrabilidad que maneja la Federación Inmobiliaria, su presidente subrayó: "Puedo hablar en los resultados que nos dan las estadísticas que manejamos nosotros desde la Federación Inmobiliaria donde los aportes se hacen a partir de cada inmobiliaria... Al mes pasado teníamos el 97% de cobrabilidad, 1,5% de morosidad y 1,5% en estado de juicio o sea, tentativamente la gente paga".
"Si tengo que hablar por el mercado que no manejamos nosotros, que es la gente que normalmente yo recibo los miércoles en la cámara dándoles el asesoramiento, en compromiso con Defensa al Consumidor, lo hacemos gratuito, sí por ahí los contratos entre particulares realmente están totalmente deformados, porque ninguno condice ni con la ley anterior, es la ley propia. Entonces, en eso sí por ahí se generan dificultades entre propietarios e inquilinos porque por ahí quieren cobrar lo que no corresponde".
Valores en el sube y baja
Finalmente, a la hora de los valores, lo que se vislumbra es mucha inestabilidad, con subas y bajas: "Independientemente de las situaciones hay gente que no tasa los inmuebles sino que se mueve por algoritmo, especialmente las empresas extranjeras, porque cuando uno tasa va a obtener el valor que realmente ese inmueble tiene que valer en el mercado, puede variar dependiendo la zona", explicó Irrera.