Entrevista
El Gobierno nacional lanzó este miércoles un sistema que reemplazaría al Procrear y está destinado a posibilitar la compra de viviendas a través de hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo. Coincidiendo con la puesta en marcha, el ministro de Economía, Luis Caputo lo definió en redes sociales como "la hipoteca de bien futuro".
Para conocer más detales del sistema y la forma en que puede impactar en la sociedad argentina, en el programa Círculo Político, de Ciudadano News Radio, fue entrevistado el presidente de la Cámara Argentina de Empresas de Servicios Inmobiliarios, Mariano García Malbrán, quien manifestó que "la eliminación del Procrear es una cosa y la instauración de hipotecas de bienes futuros es otra. Se da la noticia de manera conjunta como para apaciguar el golpe del cierre del programa Procrear, pero tienen objetivos diferentes".
"El Procrear es un programa financiado por el Estado que permitía a personas con recursos medio y medio bajos comprar su primera propiedad y sabemos que más de 300 mil argentinos pudieron hacer su casa con el Procrear en los últimos 15 años. Entonces, este programa tuvo mucho éxito al principio, (pero) después, debido a la crisis y la pandemia, bajó mucho la cantidad de propiedades entregadas y los montos financiados, y el Estado, en este plan de no gastar más dinero, ha decidido dar de baja al Plan Procrear y están anunciando las hipotecas indivisas o de bienes futuros como un reemplazo. Pero en realidad no tiene nada que ver", aseguró García Malbrán.
Después explicó que "las hipotecas estarán dadas por bancos privados y es una nueva herramienta jurídica para que puedan venderse desarrollos inmobiliarios en pozo o loteos sin la terminación absoluta de toda la subdivisión y la inscripción de las unidades habitacionales. Por ejemplo, el municipio autoriza a que se haga la subdivisión de ese lote en diez departamentos, y entonces, con diez boletos de compra venta de diez personas distintas van a poder inscribirlos en el Registro y van a poder hacer una hipoteca con un documento jurídico distinto a una escritura".
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"Agilizará la construcción"
"Esa es la gran novedad que favorecerá que aquellas personas que no pueden acceder a su vivienda puedan comprar en pozo con un 15% o 20% menos y entrar de esa manera más rápidamente y esperar un par de años hasta que se termine. Y a su vez, ayudará a los desarrolladores para que puedan terminar esa construcción cuando muchas veces no tienen el capital total para hacerlo o no consiguen los inversores o compradores necesarios para poder terminar la obra", agregó el entrevistado.
Más adelante consideró que "esto puede agilizar a la construcción, porque hay muchos desarrolladores inmobiliarios que en los últimos años dejaron de tener tanto éxito como tenían antes y las desarrolladoras nuevas generan en las personas cierta desconfianza y por eso no eligen comprar en pozo. Entonces, esto es una seguridad y una certeza de que el desarrollo inmobiliario va a estar fondeado debidamente con estos dineros de las hipotecas y se van a poder terminar rápidamente. Como siempre, en toda actividad económica se movilizan muchos gremios, arquitectos, escribanos, materiales de la construcción, obreros, y entonces puede ser algo muy bueno y al país le puede venir muy bien un flujo de movimiento económico que venga de los desarrollos inmobiliarios".
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Diferencias con otros sistemas
"Las hipotecas funcionan del mismo modo en todo el mundo, pero la gran diferencia con las hipotecas de futuro es que cuando se empiezan a pagar en un pozo o un loteo es todavía un bien intangible, están pagando un documento en la confianza de que ese inmueble se va a terminar. No es lo mismo cuando comprás con una hipoteca un bien terminado, que tiene escritura y te mudás o lo podés alquilar. Entonces, esa es la inseguridad que genera, estás empeñando tu futuro en un proyecto inmobiliario del que tenés la confianza en que se va a terminar, pero no tenés la certeza que eso vaya a pasar. Escriturás y tenés que esperar, porque en los edificios normalmente dicen dos años y pasan tres. Y esto va a pasar ahora también, independientemente de que tengan el fondeo rápidamente", agregó García Malbrán.
"Entonces, esa es la gran diferencia, porque los plazos y el tipo de pago son iguales que en todas las hipotecas, que puede ser a 20 o 30 años. Lo que ocurre en Argentina, y es lo que asusta, es que los créditos hipotecarios no se otorgan en dólares, sino en UVA, que tienen una actualización diaria de acuerdo a la inflación. Teniendo en cuenta que hemos tenido una historia con la inflación que nos asusta a todos, quien toma un crédito en UVA sabe que, sin perjuicio de que parece que se está pudiendo manejar la inflación o la macroeconomía, en Argentina ha sido un problema siempre recurrente. Entonces, ése es el gran miedo que se genera en todos los créditos hipotecarios, no solamente en estos de bienes de futuro", opinó.
"Los bancos van a tomar los recaudos que toman siempre, y es muy factible que tomen otros recaudos extras. Todavía no está la implementación, es solo un DNU, y todavía no dice nada. No hay más información que esto, pero seguramente van a tomar exigencias fiscales para poder otorgar ese crédito. Quiero decir que primero deberán tener la certeza de que el edificio que se está construyendo respeta la normativa, respeta la zonificación. Seguramente los bancos, además de tomar recaudos sobre quien pida el crédito en materia de ingresos, también van a tomar recaudos en materia del bien que se está hipotecando, que tenga una razonabilidad y un futuro cierto", indicó después.
"El Procrear debería continuar"
"Como dije al principio, las hipotecas divisibles no tienen nada que ver con la derogación del Procrear. Se anuncian juntas cómo le sacamos la A para darles el B y la realidad es que no tiene nada que ver una cosa con la otra, son absolutamente distintas y hasta diría que están destinadas a públicos diferentes. El Procrear es un programa que construyó 300 mil inmuebles y con él muchas familias han podido comprar inmuebles y siempre estuvieron muy contentos con el resultado, con lo poco que pagan de cuota. Es decir, fue una política de Estado real, efectiva y palpable, y creo que el Estado debería evaluar en un futuro y hacer que el Procrear pueda llegar a todas esas personas que no pueden acceder a un crédito hipotecario de bienes futuros ni a un crédito hipotecario común", indicó el entrevistado.
"El Procrear es un programa nacional destinado a que las personas accedan a su primera vivienda, mientras que ésta es una herramienta jurídica nueva que permite que espacios inmobiliarios, loteos o edificios en pozo puedan ser adquiridos mediante hipotecas inscribiendo boletos de compraventa. Son cuestiones distintas y no tienen un fin común, no son lo mismo; el Procrear es una política de Estado destinada a paliar el déficit habitacional y, en cambio, esto (el nuevo sistema) está destinado a brindar agilidad al mercado inmobiliario argentino, y ojalá pueda utilizarlo la mayor cantidad de gente, especialmente la que necesita su primera vivienda", expresó finalmente García Malbrán.