Interesantes precios
Mientras en barrios como Palermo, Belgrano o Núñez los alquileres de departamentos de dos ambientes superan largamente los $500.000 mensuales, existen zonas de la Ciudad de Buenos Aires donde es posible alquilar por hasta 30% o 40% menos. En general, se trata de barrios del sur o del oeste porteño, con menor presión turística, menor oferta en dólares y departamentos funcionales, sin amenities ni cochera.
Sobre la base de datos conjuntos de portales como Zonaprop, Argenprop, Cabaprop y fuentes del sector, estos son los diez barrios con los alquileres más bajos de CABA, todos con valores por debajo de los $400.000 para unidades de dos ambientes.
El informe se basa en publicaciones activas durante el presente, en contratos tradicionales y en pesos.
Los barrios con alquileres más bajos son los siguientes:
- Villa Lugano: $340.000.
- Villa Soldati: $345.000.
- Villa Riachuelo: $350.000.
- Constitución: $380.000.
- Barracas: $380.000.
- Villa Santa Rita: $390.000.
- San Cristóbal: $400.000.
- Mataderos: $400.000.
- Balvanera: $400.000.
- San Nicolás: $400.000.
Estas zonas presentan una combinación de factores que contribuyen a mantener los valores bajos: edificios de pocas plantas, sin ascensor ni amenities, costos de consorcio moderados y una demanda estable pero no intensa. En muchos casos, la ausencia de alquileres temporarios también juega a favor del residente permanente.
Te puede interesar
¿Dónde encontrar estos departamentos?
Según el análisis, unas 350 unidades de dos ambientes se ofrecen por debajo de los $400.000 en toda la Ciudad, sobre un total de más de 3.000 departamentos en alquiler tradicional en pesos. "La mayoría se concentra en estos barrios donde la conectividad se mantiene gracias al acceso a líneas de tren, avenidas clave o subtes A, E y H", dijo Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario.
En zonas como Constitución y Barracas, la cercanía al centro no implica un valor más alto. Allí conviven torres antiguas con departamentos medios, sin amenities, que resultan atractivos para trabajadores formales y estudiantes.
Leandro Aberbuj, de Aberbuj Inmobiliaria, agregó que "en el caso de Balvanera, San Nicolás o San Cristóbal, el valor más bajo se explica por el alto recambio, la antigüedad del parque habitacional y una amplia disponibilidad de oferta".
Te puede interesar
Los edificios de estos barrios permiten mantener expensas entre $65.000 y $100.000, muy por debajo de los más de $200.000 que se pagan en zonas como Almagro, Villa Crespo o Colegiales, o los $250.000 o más que se registran en Recoleta, Belgrano y Núñez.
Margen para negociar
"En barrios donde la demanda no es inmediata, los inquilinos tienen margen para negociar. Conviene plantear una oferta razonable y argumentarla con referencias concretas de mercado", explicó Lo Valvo.
También recomendó a los propietarios estar abiertos a las propuestas si el departamento lleva varias semanas sin alquilarse. Sostuvo: "Escuchar ofertas puede evitar pérdidas mayores".
El perfil de los inquilinos que buscan en estas zonas se repite: personas solas, parejas jóvenes, estudiantes del interior o trabajadores con ingresos estables.
Aberbuj dijo: "No priorizan amenities ni cochera, pero valoran contar con una unidad propia, bien ubicada y sin gastos imprevistos. Algunos llegan por cercanía familiar, otros por recomendación directa o búsquedas online".
La búsqueda en estos barrios responde a una demanda cada vez más clara. Hay una porción del mercado que no busca lujo ni ubicación premium, sino seguridad jurídica, estabilidad en el contrato y condiciones razonables.
"Los barrios del sur y oeste de la ciudad hoy están respondiendo a esa demanda con valores sostenidos y buena disponibilidad", explicó Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.
Las expensas también juegan un rol central en el atractivo de estas zonas. A diferencia de lo que ocurre en Palermo, Recoleta o Núñez —donde las expensas superan los $250.000 por la presencia de amenities, ascensores múltiples y servicios comunes—, los barrios con valores más bajos mantienen estructuras simples: pocos pisos, sin vigilancia privada ni cocheras, lo que reduce notablemente los gastos mensuales.
Toselli, explicó que el dos ambientes sigue siendo la unidad más demandada para alquilar. "El diferencial de precio respecto del monoambiente no es tan alto, pero la calidad de vida mejora mucho. Y eso es algo que los inquilinos valoran cada vez más".
Sobre las perspectivas a futuro, el comportamiento de los precios dependerá en gran medida del nivel de inflación y del índice de precios al consumidor. Lo Valvo concluyó: "En un escenario sin sobresaltos, se espera que los valores en los barrios con menor presión inmobiliaria crezcan por debajo del 2% mensual, en línea con la inflación actual".
Con información de Ámbito