De inquilinos a dueños: cómo el crédito UVA vuelve a cambiar el tablero

La estabilidad macroeconómica, combinada con un relajamiento monetario, ha devuelto a la agenda de la clase media argentina el gran desafío de la vivienda propia. El gobierno ha puesto su principal ficha en el sector inmobiliario, anticipando un "boom de demanda" y un incremento inevitable del valor de las propiedades.

Esta apuesta se sustenta en dos pilares: la reactivación del crédito hipotecario y la expectativa oficial de un peso apreciado con un tipo de cambio estable.

El motor del crédito: 20.000 préstamos y liquidez liberada

Un dato que el gobierno utiliza como motivo de celebración es la entrega del préstamo hipotecario número 20.000 por parte del Banco Nación. Según Felipe Núñez, del equipo del ministro Toto Caputo, la actividad crediticia no se resintió ni en los meses de mayor volatilidad.

Este resurgimiento es el resultado de la normalización monetaria post-electoral. Tras las medidas de reducción de tasas y requerimientos de encajes dispuestas por el Banco Central, se volcó una liquidez que el gobierno estima en más de $3 billones a la economía. El ideólogo del plan monetario, Federico Furiase, explicó que esto libera fondos para que los bancos los coloquen en la economía real y se reactive el crédito.

Para los funcionarios, este mix de mayor crédito y tipo de cambio estable provocará un incremento de los precios del mercado inmobiliario, un efecto natural de la estabilización en la que suben los valores de todos los activos.

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Adiós al alquiler: el gran incentivo UVA

La clave de la estrategia oficial para este boom crediticio es la conversión masiva de inquilinos en propietarios.

El incentivo principal es que la cuota hipotecaria, ajustada por el índice UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), podría equiparse al precio del alquiler. Además, el atractivo se acentúa por la expectativa de que la propiedad irá incrementando su valor en dólares, lo que sugiere que es un momento propicio para comprar antes del alza.

De hecho, el factor crédito es visto como el elemento que puede "destrabar la situación," dado que el volumen del mercado hipotecario argentino sigue siendo muy pequeño, equivalente a solo el 0,2% del PBI, frente a un promedio regional que se acerca al 10%.

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La realidad del mercado: máximos en Zona Norte y la ventaja del usado

Aunque los funcionarios esperan un alza general, el mercado inmobiliario ya muestra movimientos significativos:

1. Récord de Operaciones: Octubre marcó un récord de escrituras en CABA de los últimos 19 años. El Colegio de Escribanos informó 7.018 escrituras, de las cuales la quinta parte (1.501) fueron realizadas con crédito bancario.
2. Precios en Alza: Según el relevamiento de la UADE, los precios actuales se ubican en máximos de los últimos cinco años. El promedio general en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s2.399 el metro cuadrado, subiendo a u$s2.729 para las unidades recién construidas.
3. Demanda Caliente en Zona Norte: En la zona norte, la de mayor demanda, el metro cuadrado cotiza en promedio a u$s3.398.

Un detalle importante para el comprador de clase media es que la mayor parte de la actividad se concentra en el segmento de propiedades usadas. La razón es que la diferencia histórica entre los precios de usados y nuevos se ensanchó, haciendo atractiva la compra de propiedades que no son a estrenar.

Los "fantasmas" de la tasa y el dólar

Pese al optimismo oficial, existen "fantasmas que no terminan de disiparse" para la familia que planea endeudarse a largo plazo:

1. Aumento de Tasas: El Banco Nación, líder del mercado, realizó su primer retoque a la tasa de interés de los créditos UVA, subiéndola del 4,5% al 6% nominal anual. Las entidades privadas también mostraron movimientos al alza.
2. Incertidumbre Cambiaria: La estabilidad cambiaria proyectada por el gobierno no es universalmente aceptada. En el mercado de futuros, los inversores siguen cubriéndose con contratos que reflejan un dólar por encima del techo de la banda para marzo del próximo año.

En resumen, si bien el escenario político despejado y la inyección de liquidez abren una ventana de oportunidad única para acceder a la casa propia y apostar al alza del valor de los activos, el interesado debe monitorear de cerca el costo del crédito y la evolución real del tipo de cambio, ya que estos son los factores que podrían limitar el crecimiento esperado del mercado.